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高银地产与信达奇特交易 潘苏通的摩天大楼藏着太多秘密
发布日期:2021-12-30 23:34   来源:未知   阅读:

  尽管早已被扒下“香港第六大富豪”的黄马褂,但连番动作之后,53岁的潘苏通近期仍激起了商界同行的好奇。

  63.81亿港元投得香港九龙何文田常盛街地块,3月2日晚间潘氏旗下高银地产(00283. HK)的高调亮相很成功。击退长实地产、恒基地产、会德丰等一干本埠大佬以及志在必得的过江龙—碧桂园联合体,对于此前仅在同属九龙的观塘地区开发过唯一一个项目的高银地产而言,算是长脸一回。要知道五年前的那次处女拍,潘只掏了34.32亿港元。何况,以10888.8万港元呎价计(约合每平米11.716万港元),这次也是2016年首季香港的地王交易了。

  商业地产正在暗黑的大海中寻找每一根浮木,素来不吝门面文章的英皇钟表珠宝被迫退出位于罗素街的昔日全球铺王,接盘者租金则直线%,而整个铜锣湾地区的租金已较2013年拦腰砍落一半。私人住宅亦五十步笑百步,自2015年10月至今年3月,售价指数跌够6个月,保守估计全年跌幅在10%~20%之间。难怪即便李嘉诚,也感叹香港楼市正处于1996年后20年来的最差市道。

  偏偏潘老板不信这邪。以顶格价在楼价并不容易高估的地区出手,而整个项目全部开发费用将达百亿港元。有无能力独立发展是一码事,能否全须全尾完成则是另一码事。

  “他大概想证明自己的资金实力吧”,半信半疑间,难免有些腹诽变成小声的嘀咕。

  仅仅时隔五天,依旧窗外新月曲如眉的时刻,又一份通告似乎在印证着什么。这一次,潘苏通将其持有的高银地产64.38%股份抵押予某家未披露名称的国际大型商业银行。有意味的是,有关信息中也没有透露质押所得流动现金数量。外界只是得知,“此次抵押是为了投资私人业务,企图获取更大回报”。同时,商业银行方面不能借贷、沽空或未经授权出售这批股份。有意做空者,此路不通,潘无需担忧失去对高银地产的控制权。

  在某些流传于江湖的段子中,展示品位和炫耀财富是这位祖籍韶关、通过独占上世纪90年代中国卡拉OK电视显示屏九成市场发迹的神秘大亨,近乎胎记般的特征。所以,他会花费4000万美元购得美国排名前十的斯隆酒庄;会为了搭上英国皇室两位王子连续数年冠名赞助某马球慈善赛。同样,他也毫不在意用俗气的金色装点其位于香港中环金融街8号的办公室,从与家用冰箱等大的金色保险箱到几案上金色塑料烟灰缸。办公桌玻璃板下8张千元面值港钞,更令部分细心的拜访者忍俊不禁。

  其实还有一块永难祛除的斑痕在身,那便是对购壳而来两家香港上市公司—高银地产和高银金融(00530. HK)高老头式的紧张与在意。名义上,潘氏个人目前持有两家公司64.4%和70.3%的绝对控股权,但这,已是香港证监会强力干预下的产物。

  事实上,之于高银地产,13名新近出现的股东持有30.75%股权,且潘无法证实这些横空出世的“太保”们是否是他的“亲密伙伴”或“忠实部属”。若真如此,那么线%股权。有一种说法,主营日式餐饮、葡萄酒贸易、保理、电子产业、地产的高银金融—乍看有点像鸡鸭一笼—真正来自公开股票市场的股权持有人不足1.5%。

  就此则不难理解两个奇特的梗。其一,高银金融历史上三次供股,无论是一供九、二供五还是十供十一,多以同价和溢价方式进行,且其间潘苏通还要负责包销并认购亿元级可换股债;其二,潘从不质押或抵押股权。如此特殊股权结构的“公众公司”,以何种价格供股已不重要,而券商和银行也断难按普通游戏规则对质押股权给出放款扣率。

  问题是,潘苏通破例了。在确保不致丧失控股权前提下,他首度将个人所持高银地产股权悉数质押,不论所得款项是否如市场猜测的那样投向德国Gigaset公司(又名金阶公司),用于超奢华高端手机的营运—这块业务原本属西门子公司,分拆后谋求在德独立上市,据称潘已握有其七成股权—潘苏通急需流动资金已是不争之实。而这恰恰是多年来他想极力避免予外界的印象。毕竟,无论人们怎样猜测潘的真实财富数字,或议论其对控股权的独特癖好,但他通过个人资金运转着两家上市公司,终归不假。

  当然,这两只股票在相当一段时间内也让他坐上了财富过山车。在过去52周内,高银地产和高银金融曾分别录得29.5港元和35.4港元每股的天价,总市值相加逼近3000亿港元,而在这段“潘氏行情”启动前,不过是5.19港元和7.26港元每股,总市值相加不过300亿港元。高银系,浑身透着金钱的荷尔蒙,火箭般冒出的“第六大富豪”也由此而来。而2015年5月21日高银地产和高银金融分别大挫41%和43%—据说那时瑞信和高盛获利了结弃如敝屣的结果,潘氏一天身价缩水800亿港元的事迹,无疑又令他登上若干次新闻头条。虽说之后无论是6月还是12月,配合某些鸡血信息有过日涨幅30%的妖绩,但打回原形的轨迹却始终未变。

  截至2016年4月8日,两股分别收于3.49港元和8.08港元每股,可谓“回到解放前”。不过看看同为妖股的汉能薄膜(00566. HK)命运,哪怕背人处面沉似水,但潘大概仍要庆幸自己的人品。后者已被香港证监会勒令停止交易,并且存在永不复牌的可能。

  为何此次质押的高银地产而非高银金融股权?相信明眼人可以不假思索回答:喏,还不是那栋117层摩天大楼?没错,在3月2日投标前,天津滨海新区这栋597米高、号称“新京津·高银天下”的北中国最高建筑,及围绕其构建包括环亚马球俱乐部、豪华度假村、12栋公寓楼、数十幢别墅,是其唯一的也是最重磅的资产。否则,仅以该公司去年9月末的公示,账面只500万港元的现金及现金等价物—比一年前又减少了1000万港元,相信没有一家银行会同意此等股权的变现襄助。

  值得注意的也正在这个关节处,因为潘苏通再一次违背了其一贯承诺,即“别人只要有百分之几十的利润就会离开,而我至少要几倍”。所以,就算外界怎样质疑高银地产的实力;就算按潘苏通说法,他已为这个项目实质投入89亿(仅涉及117大厦)元人民币;就算周边配属别墅销售相当惨淡,他依旧坚持自持超过70%的商业开发面积。

  据说沃伦·巴菲特在伯克希尔·哈撒韦公司的墙上留有一张贴示:You only need to get rich once,你只需要发一次财。要发,就来票大的,潘或许对此深信不疑。

  然而,潘最终还是在这栋大楼刚刚封顶不久,距正式投入商业运营还差两年之际,让渡了部分利益以回收资金。

  在去年12月披露的信息中,高银地产宣布以180亿元人民币代价将117大厦以及含购物中心、部分公寓、停车位在内的权益出售给由其关联公司高银特殊机会有限公司和境内某资管公司各持一半股权的第三方。“让公司有更多财务资源为其它投资机会提供资金,同时偿还部分贷款改善负债状况”。耳熟吗?原来相关说辞三个月前已抛出过一次了。

  考虑到2013年和2014年中,高银特殊机会公司曾先后为高银地产垫付50亿和25亿港元贷款,那么潘老板现在想要替白马武士—尽管也属于他—改善一下账面情况以利他用无可厚非。但那家线亿人民币的大买家是谁?它线大厦未来的营运状况吗?要知道所谓当前中国楼高超过400米的六大在建摩天楼中,仅天津便独占其三。除了117大厦外,还有号称与美国洛克菲勒家族合资共建的罗斯洛克国际金融中心,楼高588米,以及同样处于滨海新区设计高度530米的周大福滨海中心。以中国目前的经济状况,短期内三栋超高层办公综合大楼在同一区块同时投入市场,前景着实堪虞。

  更重要一个信息:目前一二线%以上商业面积租予新兴的互联网金融公司和各色理财企业。日前,上海金融办已开始对写字楼内进驻的金融公司进行排查,一旦发现大面积高租金租赁的上述机构,且匹配大批中老年人流来往,即进行非法集资风险评测。好吧,天津滨海新区一度也是这类公司的心头之好。若“上海经验”得以推广,一批潜在客户流失则成为大概率事件。

  就在外人好奇之际,三月,大好友正式浮出水面:中国信达。且慢高兴,却原来信达方面是向高银地产提供了90亿元人民币的融资贷款,期限三年,每半年付息一次。也就是说,信达是以股权投资名义存在,但仍按固定收益率赚取收益。仔细观察部分条款后更有分析家指出,这其实是一次通过委托贷款方式进行的融资行为,而信达在确保自身收益的前提下,线亿人民币。

  潘,真的好忙。这个对权力有着超强控制欲,或者说不安全感,对财富又有着鲨鱼面对鲜血时冲动的老男人,忙着找资金,忙着质押股权,忙着拍地,未见得都是胜负手,却足够重要。倒是少得可怜的投资者希望他尽快兑现私有化的建议,他似乎没怎么上心。没有人知道这个一度颇为神话的故事将以何种方式继续演绎下去,恐怕寄望于一个好结尾得“谢天,谢地,谢人”了。

  已是小二十年前的典故,也关于潘。那时他投资了一家名为松日的中甲足球俱乐部并在某年奇迹般保级,上述鸣谢一时引发诸多猜测和联想。现在,潘老板恐怕需要等待又一次神迹了。